Antes de la entrada en vigor de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, publicada el 7 de agosto de 2026, el arrendamiento de viviendas en Venezuela se encontraba sometido principalmente a un régimen especial de naturaleza sustantiva, administrativa y protectora, construido a partir de normas dictadas en 2011. Su aplicación no se limitaba a regular el contenido del contrato, sino que también comprendía el control administrativo de la relación arrendaticia, la determinación del canon, el registro y revisión de los contratos, los procedimientos previos a determinadas acciones judiciales y las garantías frente a desalojos arbitrarios.
La norma central de ese régimen era la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente desde su publicación en la Gaceta Oficial el 12 de noviembre de 2011. Esta Ley reguló los arrendamientos y subarrendamientos, totales o parciales, de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, así como habitaciones, pensiones, residencias y sus anexos o accesorios. Además, atribuyó un papel rector a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y estableció un sistema de protección especial para la parte arrendataria, atendiendo al interés público, social y colectivo de la vivienda.
El desarrollo procedimental de esa Ley correspondía al Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dictado mediante el Decreto N.º 8.587 del 14 de noviembre de 2011. El Reglamento precisó, entre otros aspectos, la revisión y tramitación administrativa de los contratos, el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación y revisión de los cánones, las inspecciones, las actuaciones sancionatorias, la consignación de cánones y el procedimiento previo a determinadas demandas. En consecuencia, la relación arrendaticia no se desenvolvía exclusivamente en el ámbito de la autonomía contractual, sino dentro de un esquema de intervención administrativa especializada.
A este conjunto normativo se añadía el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, de 2011. Su finalidad era proteger a arrendatarios, comodatarios y demás ocupantes legítimos de una vivienda principal frente a medidas administrativas o judiciales cuya ejecución pudiera interrumpir la posesión o producir la pérdida de la vivienda. En particular, impedía la ejecución de desalojos forzosos mediante coacción o constreñimiento sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales previstos en dicho Decreto-Ley.
Dentro de la Ley de 2011 también adquiría especial relevancia el procedimiento previo a las demandas. Antes de intentar acciones de desalojo, cumplimiento o resolución contractual, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y otras acciones que pudieran afectar la posesión o tenencia de una vivienda, el arrendador debía tramitar el procedimiento correspondiente ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El Código Civil operaba como normativa complementaria en aquello que no estuviera especialmente regulado por la legislación arrendaticia. En materia de arrendamiento de casas, sus disposiciones tenían aplicación en tanto las leyes especiales no las modificaran total o parcialmente. Por ello, el Código Civil no desplazaba el régimen especial de vivienda, sino que cumplía una función supletoria dentro de los límites de compatibilidad establecidos por la legislación especial.
Debe distinguirse este régimen del previsto en la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Con la entrada en vigor de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedaron derogadas las disposiciones de aquella Ley relacionadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda; sus reglas conservaron relevancia para otros destinos inmobiliarios en los términos de las disposiciones transitorias de la Ley de 2011, pero no constituían el régimen principal aplicable al arrendamiento de viviendas..
En términos temporales, la entrada en vigor de la Ley de 2026 no elimina automáticamente el régimen anterior. Las relaciones arrendaticias que ya estaban vigentes al 7 de agosto de 2026 continúan regidas por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, su Reglamento y el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, mientras el arrendatario permanezca en posesión del inmueble. En cambio, las relaciones acordadas o formalizadas bajo la nueva Ley se someten al régimen especial establecido por ella. Por tanto, antes de aplicar una norma o criterio jurídico, resulta indispensable determinar la fecha de constitución o formalización de la relación arrendaticia y verificar si la posesión del arrendatario continúa.
