Con la promulgación de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario del 07-08-2026), el ordenamiento jurídico venezolano ha introducido un marco moderno y un paradigma de simplificación orientado a equilibrar el mercado inmobiliario habitacional, priorizando la seguridad jurídica y la autonomía de la voluntad. Uno de los aspectos prácticos más recurrentes en el ejercicio legal tras este cambio normativo es determinar si los sujetos que intervienen en la relación contractual pueden ser indistintamente personas naturales o jurídicas,y bajo qué condiciones pueden interactuar válidamente.
El presente ensayo analiza la viabilidad legal, la capacidad contractual, los alcances e implicaciones de celebrar contratos de arrendamiento de vivienda bajo esta norma especial cuando figuran personas jurídicas y naturales.
1.- La Capacidad Jurídica y la Autonomía de la Voluntad como Pilares
El derecho común venezolano, aplicable de forma supletoria por mandato expreso de la ley especial, establece que toda persona capaz de obligarse puede contratar, reconociendo a las personas naturales y jurídicas como sujetos de derecho con plena capacidad de obrar y personalidad propia. Esta capacidad se traduce en la posibilidad de realizar actos jurídicos válidos por voluntad propia para adquirir derechos y contraer obligaciones sobre bienes inmuebles.
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026) consagra en sus artículos 4, 6, 7, 8 y 9 las bases del contrato y sus principios rectores, destacando preponderan temente la autonomía de la voluntad de las partes y el libre ejercicio de la actividad económica.
A diferencia de legislaciones precedentes, esta normativa otorga mayor flexibilidad para negociar términos, cánones y garantías sin imponer restricciones ni discriminaciones subjetivas según la naturaleza civil o mercantil de los contratantes.
2. Tipologías de Intervención y Contratación
La interacción entre personas naturales y jurídicas en el mercado de alquileres residenciales puede manifestarse en diversas configuraciones:
2.1.-Persona Jurídica como Arrendadora (Propietaria)- Persona Natural como Arrendataria: Ocurre con empresas constructoras, inmobiliarias o compañías anónimas con patrimonio en bienes raíces que ofrecen viviendas en alquiler. El artículo 7 define este acuerdo como la obligación de dar el goce de la vivienda a cambio de un canon, mientras que la ley fomenta la inversión privada corporativa para robustecer la oferta habitacional.
2.2.- Persona Natural como Arrendadora – Persona Jurídica como Arrendataria (Inquilina): Escenario en el cual propietarios particulares alquilan a empresas para que estas asignen el inmueble como solución habitacional a sus directivos, gerentes o personal clave (uso residencial indirecto o reubicación laboral).
2.3.- Contratos entre Personas Jurídicas en Vivienda): También es plenamente viable que dos entes morales celebren un contrato de arrendamiento bajo este régimen (por ejemplo, una empresa que alquila a otra para hospedar a sus ejecutivos).
En todos los supuestos anteriores, el elemento determinante para quedar cobijado bajo la ley especial es que el destino final y efectivo del inmueble sea estrictamente residencial (artículo 15 de la Ley).
Si el inmueble se destina a actividades comerciales, industriales o secretas administrativas, queda excluido de la ley de 2026 (según su artículo 2, numeral 6) y se regirá por el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
3. Requisitos de Validez, Representación y Formalidades
Para que la participación de una persona jurídica en un contrato de arrendamiento residencial sea válida y no adolezca de vicios de nulidad, deben observarse formalidades y salvaguardas legales específicas:
3.1.- Instrumentación Escrita, Identificación y Cualidad: El contrato debe constar por escrito (artículo 8 de la Ley). Debe detallarse la denominación social, RIF, domicilio fiscal y datos del documento constitutivo de la entidad, acreditando fehacientemente la representación legal del apoderado y los datos del mandato conforme a sus estatutos.
3.2.-Destino Exclusivo del Inmueble: El inmueble debe conservarse con uso exclusivamente habitacional (Art. 15). Desnaturalizar el uso comercial o industrial otorga causales de resolución anticipada del contrato.
3.3.- Transparencia en Cánones y Garantías: Las obligaciones pecuniarias en moneda nacional o extranjera (con opción de pago al tipo de cambio oficial del BCV) y las garantías se rigen con igual eficacia. Las personas jurídicas suelen optar por la póliza de seguros como garantía, permitida en el artículo 16 de la Ley hasta por un máximo equivalente a tres meses de canon.
4. El Orden Público y la Protección al Débil Jurídico
A pesar de la apertura hacia la flexibilidad y la autonomía de la voluntad, el artículo 5 de la Ley de 2026 establece que sus disposiciones son de orden público. Esto significa que, aun cuando se contrate con o entre corporaciones, no se pueden relajar ni renunciar derechos mínimos garantizados, tales como las condiciones de habitabilidad (Art. 10) o el reintegro del depósito en garantía (Art. 18).
Asimismo, si en la relación concreta alguna de las partes puede considerarse en situación de «débil económico», la jurisprudencia y los órganos competentes harán prevalecer la realidad sobre las formas jurídicas para evitar simulaciones o evasiones de la naturaleza protectora del régimen de vivienda. En cuanto a las relaciones arrendaticias preexistentes a la norma, estas continúan reguladas por sus marcos temporales mientras persista la posesión del arrendatario.
Conclusión
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda de 2026 amplía y legitima plenamente la participación de las personas jurídicas, ya sea como propietarias arrendadoras o como inquilinas tomadoras, en interacción con personas naturales o entre entes morales. Al blindar la autonomía contractual, a transparencia formal y la inversión corporativa, el sistema jurídico venezolano fortalece el dinamismo y la seguridad jurídica del sector inmobiliario. La clave para la validez de estas operaciones radica en la correcta acreditación de la representación legal de las entidades y en el respeto estricto al destino habitacional del inmueble, en consonancia con las disposiciones de orden público.
