El arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en Venezuela se rige para las relaciones constituidas a partir del 7 de agosto de 2026, por la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N.° 7.065 Extraordinario. Esta normativa establece un régimen especial aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda acordados o formalizados después de su entrada en vigor, con el propósito de contribuir a la satisfacción de las necesidades habitacionales, garantizar el derecho a la vivienda y promover un marco jurídico que ofrezca mayor seguridad a arrendadores y arrendatarios.
Ámbito de aplicación
La Ley regula las relaciones de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda y determina las reglas aplicables a su constitución, ejecución, terminación y solución de controversias. Su ámbito temporal es determinante: no se aplica automáticamente a todas las relaciones arrendaticias existentes, sino a aquellas acordadas o formalizadas bajo el nuevo régimen desde su entrada en vigor. En consecuencia, antes de aplicar cualquier disposición debe verificarse la fecha en que se constituyó o formalizó la relación y si existía una posesión arrendaticia previa.
Elementos esenciales del nuevo régimen
Entre sus aspectos centrales, la Ley contempla la celebración de contratos escritos, permite que las partes acuerden la duración de la relación arrendaticia y reconoce el acuerdo entre ellas como elemento relevante para la determinación del canon de arrendamiento. También regula las garantías que pueden constituirse, incluyendo mecanismos como la póliza o el depósito, y establece reglas específicas sobre la terminación contractual y las causales que pueden producir la terminación anticipada de la relación.
Este diseño normativo procura ofrecer un marco más definido para la relación entre las partes, sin desconocer la función social de la vivienda ni la necesidad de proteger la estabilidad habitacional. Por ello, el contrato debe identificar con precisión el inmueble, el canon, la duración, las obligaciones de cada parte, las garantías pactadas, las condiciones de pago, las causas de terminación y los mecanismos de notificación aplicables.
Derechos del arrendatario y obligaciones del arrendador
La Ley reconoce instituciones dirigidas a preservar el equilibrio contractual y la protección de la parte arrendataria. Entre ellas se encuentra la preferencia ofertiva, aplicable cuando el propietario decida vender el inmueble y se cumplan las condiciones legales correspondientes. Asimismo, regula la posibilidad de que el arrendatario termine unilateralmente el contrato, así como las consecuencias económicas que, de acuerdo con lo pactado y con los límites legales, puedan derivarse de esa decisión.
Por su parte, el arrendador debe respetar el uso habitacional convenido, garantizar el ejercicio pacífico de la relación arrendaticia dentro de los términos legales y contractuales, y observar las formalidades previstas para las comunicaciones, la terminación y la recuperación del inmueble. El arrendatario, a su vez, debe pagar oportunamente el canon, conservar el inmueble conforme a su destino y cumplir las demás obligaciones establecidas en el contrato y en la Ley.
Terminación y solución de controversias
El nuevo régimen contempla reglas específicas para la terminación del contrato y prevé mecanismos de mediación, conciliación y arbitraje como medios de solución de controversias. También atribuye relevancia a la jurisdicción municipal y dispone que la desocupación forzosa del inmueble solo pueda producirse mediante la actuación de la autoridad jurisdiccional competente o del tribunal arbitral, según corresponda.
Estas disposiciones exigen que cualquier actuación dirigida a obtener la entrega del inmueble se fundamente en una causa legal o contractual verificable y se tramite por la vía correspondiente. En consecuencia, el arrendador no puede sustituir los procedimientos previstos por la Ley mediante vías de hecho, coacción o mecanismos privados de desocupación.
Relación con el régimen anterior
La Ley de 2026 debe distinguirse del régimen aplicable a las relaciones arrendaticias que ya se encontraban vigentes al momento de su entrada en vigor. Mientras continúe la posesión del arrendatario, esas relaciones preexistentes conservan el régimen jurídico que les era aplicable, por lo que no resulta correcto trasladar automáticamente a ellas las reglas propias de la nueva Ley.
En ese régimen anterior también deben tenerse presentes el reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 y, de manera supletoria, las normas del Código Civil en aquello que no esté regulado por la normativa especial y resulte compatible con ella. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 debe distinguirse de este régimen especial de vivienda y no desplaza, por sí sola, las reglas aplicables según la fecha de constituc
